Получить заказ по номеру
Как получить скидку?
Частые вопросы
Почему мы — лучше
Заказ выписок из Росреестра
Заказать выписку из ЕГРН Работа сервиса Образцы Способы оплаты

Как не купить перепроданную квартиру у мошенников, арестованную квартиру

Перепродажа квартир нескольким покупателям случается при перепродаже прав требования на новую квартиру во вновь строящемся доме, а также по договорам, при которых уступается это право.

При покупке и продаже, сдаче в наем стоит произвести проверку:

  1. На это помещение мог быть наложен арест и прочие обременения, ограничения прав на него, о которых продающий не говорит.
  2. Имеет ли право продавец быть правомочным совершать продажу или сдачу в наем. Когда, при каких обстоятельствах продавец стал обладателям квартиры и оспаривает кто-нибудь его права в суде?
  3. Есть ли на квартиру права у других лиц?
  4. Проводилась ли в помещения самовольное переустройство?
  5. Прописан кто-нибудь в этом помещении и не помешает ли это покупателю вступить в права?

Можно вызвать для проверки работников БТИ. Дело в том, что в справке БТИ есть графа, где указывается, не налагался ли на квартиру арест. Помимо этого можно сделать заказ выписки из единого гос.реестра (выписки из ЕГРН). Особенность ее является то, что чем за меньший срок она выдается, тем больше ее цена (сутки, 5 дней, 10 дней, месяц). Там сообщается о всех правах на имущество всех лиц по имеющемуся адресу.

Впрочем, в справке может говориться, что на имущество наложен арест 3 года назад. А на самом деле арест уже снят. Есть города, где работники БТИ не всегда оперативно сотрудничают с рег.палатой. Более надежные сведения дает справка из рег.палаты.

Между прочим, если есть сведения, что на помещение три года назад налагалось обременение, то это признак того, что хозяин когда-то был под судом из-за этого, и это должно настораживать. Проверить следует документы, устанавливающие право на собственность, вообще есть ли они в наличии и ка-кова их подлинность.

Выписка из рег.палаты печатается на компьютере. Там стоит подпись должностного лица и печать рег.палаты. Выписка обычно исполняется не на специальной бумаге. Такой документ можно с полной уверенностью отнести к группе риска.

Состав преступления к которым могут быть отнесены действия нечестных агентов и клиентов относится к статье к ст. 159 УК РФ «Мошенничество» и ст.327, где говорится о подделке документов. Преступления этого вида даже не относятся к преступлениям средней тяжести, несмотря на то, что могут на-нести ущерб огромного размера. Обследование БТИ может выявить самовольное переустройство квартиры. А согласно ст. 7,21 КРФ об административных правонарушениях (с дополнениями 2006г) такое переустройство влечет штраф от 20 до 25 МРОТ.

Жилищный кодекс 2004 г определяет, что этими переустройствами являются такие, у которых отсутствует основание (ст.26) или нарушен проект разрешенного переустройства (п3 ст26).

Тот кто владеет помещением или тот кто нанял должны привести помещение в прежнее состояние в порядке и за обозначенное время, определенное органом, который этим занимается (ч.3 ст.29 ЖК).

Впрочем, если не нарушены интересы граждан и их права и перепланировка не угрожает их здоровью и жизни суд может решить сохранить помещение в его нынешнем состоянии (ч.4 ст.29). Но суд, если иск подан органом отвечающим за это согласование и содержит требование возврата помещения в надлежащее состояние, может принять решение о продаже помещения. Средства на переустройство в прежний вид изымаются из средств, полученных при продаже.

Если найм квартиры социальный, то возможен разрыв договора с обязанностью приведения помещения в прежнее состояние. Дается срок, и если переустройство не произведено, квартира выставляется на продажу( ч.6 ст.26 ЖК).А вот ст.235 ГК РФ (с дополнениями от 2 февр.2006г), где дается пере-числение случаев насильственного изъятия имущества, не дает возможности такого изъятия, если произведено незаконное переустройство.

Это значит, что купивший квартиру человек будет нести траты на приведение ее в нужное состояние в сумме не меньшей, чем отданная на покупку квартиры. Стоит ли заключать такую сделку?

В паспортно-визовой службе, адресном столе, ЖЭКе можно получить сведения о прописанных в квартире. Если это родственники владельца, следует узнать, что они собираются делать. Прежнее законодательство не давало возможности к принудительной выписке родственников из проданной квартиры, да еще в случае проживания там несовершеннолетних. Эти родственники подавали в суд, который признавал сделку по продаже недействительной. Купивший был в убытке, и добросовестность такого приобретения была под вопросом. Согласно ст.31 ЖК РФ в случае развода с владельцем жилого помещения право проживания в этом помещения не сохраняется, если нет договора предусматривающего иное. Если у разведенного супруга нет возможности приобрести другое жилье, и если имущественное положении не позволяет это сделать, он остается для проживания в доме по решению суда. Кроме того суд может обязать владельца обеспечить жильем своего бывшего супруга и иных членов семьи, в пользу которых тот выплачивает алименты.

С прекращением срока установленного судом право бывшего супруга на проживание заканчивается. Также это право прекращается в случае перехода права собственности (в случае продажи и т.д.), если отпали причины, послужившие к установлению такого права решением суда.

Принятый жилищный закон дает право даже на принудительное выселение прежних членов семьи владельца, даже несовершеннолетних. Квартиру стоит осматривать лично. Внимательно изучив размещение санузлов таких же квартирах того же дома (это же следует узнать в БТИ) и сравнить с теми, которые есть в наличии. При продаже совмещенной квартиры, составленной из двух квартир, стоит выяснить есть ли документы, дающие право на перепланировку. Если такое право есть, еще не факт, что она проведена в соответствии с планом. Право на остекленение лоджий и балконов должно быть произведено после разрешению пожарного надзора.

Из бесед с соседями по лестничной площадке можно выяснить, что родственник собственника время от времени приходит с выяснениями отношений и требует своей доли собственности или возможно, что в квартире живут по договору найма жильцы и что плата у них взята за год вперед. С соседями нужно общаться без агента и продавца. Тогда легче выяснить какие отношения были и владельца с соседями.

Какие-то сведения останутся закрытыми от покупателя. Например, владелец состоял в браке до смены паспортов и отметка о разводе не была сделана при получении нового паспорта. И если владелец продает имущество, которое является совместно нажитым, при отсутствии супруги, то суд, если его инициирует внезапно появившаяся супруга, может признать сделку купли-продажи незаконной. В итоге вы останетесь и без денег и без квартиры.

Как можно проверить честность своего агента недвижимости? Следует спросить делал ли он запрос на документацию, описанную в статье? Причем пусть предъявит не копии, а подлинники. Если же он рассказывает, что продавец – это его прежний, испытанный клиент, и он с ним много раз имел дело, то его словоизлияниям не нужно верить. Деньги вернее передавать на месте в рег.палате, во время подписания и проверке договора купли-продажи.

Следует насторожиться, если риэлтор объявляет, что все будет происходить рядом с окном регистратора, а в момент прихода в палату неожиданно обнаруживается, что он запамятовал захватить договор. С человеком, серьезно работающим в этой сфере, такого не бывает.

Деньги передаются только под расписку. Нужно не забыть проверить правильность ее составления и на основании документов личность, дающую расписку. Самый верный вариант – составить нотариальный договор и тогда же в присутствии нотариуса передать деньги. Не стоит верит агенту, который советует идти к нотариусу, к его старому знакомому, будто тот примет без проволочек. Вернее за день до сделки сообщить риелтору, что у вас другие планы, и вы хотите заключить договор и предать деньги у нотариуса. На прием к нотариусу запишитесь заблаговременно. Вы хоть и переплатите, но останетесь с квартирой.

Взывание к доверию со стороны риэлтора тем более подозрительно. Все аферы происходят у знакомых нотариусов. Сложный договор (такой как договор цессии при уступке доли в строящемся доме) обязательно нужно проверять у знакомого юриста.

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен
и читайте интересные статьи о недвижимости.

454 29.08.2018
Читайте также
Покупка квартиры без посредников, инструкция Покупка квартиры без посредников, инструкция
Покупка собственной квартиры - событие, безусловно, радостное и для большинства людей долгожданное. Недостаточное владение юридической грамотностью и боязнь обмана приводит к тому, что часто приходится обращаться ...
Читать статью →
Как снять обременение с недвижимости? Как снять обременение с недвижимости?
Обременение на недвижимость – это частичное владение собственностью другим лицом или организацией, что существенно ограничивает права собственника. Обременение может накладываться в самых различных случаях, начиная от ...
Читать статью →
Как происходит оформление в собственность ипотечной квартиры Как происходит оформление в собственность ипотечной квартиры
Приобретая квартиру в кредит, многие покупатели задаются вопросом: как оформить квартиру в личную собственность? Какие документы необходимы? Что для этого нужно? В зависимости от того, где была ...
Читать статью →